Amministratore super-condominio

Amministratore super-condominio

Settembre 6, 2019 0 Di Blogger

Fonte: laleggepertutti Autore: Mariano Acquaviva


Condominio complesso:
cos’è? Gli amministratori dei singoli condomini possono amministrare il super-condominio?
Cos’è il collegio degli amministratori?

Il condominio può essere una realtà difficile: tante persone costrette a vivere l’una vicina all’altra, all’interno di un edificio composto da parti che sono comuni a tutti i proprietari dei singoli alloggi. Possiamo dire che il condominio è l’esempio concreto di come, nello stesso ambiente, possano convivere zone di proprietà esclusiva con altre di proprietà comune. Per favorire la gestione di un edificio di tal fatta, la legge prevede che i singoli condòmini nominino una persona che possa prendersi cura dell’interesse del condominio: sto parlando dell’amministratore condominiale.

Si tratta di una figura di grande importanza, soprattutto quando si tratta di gestire un super-condominio, cioè un complesso di immobili separati l’uno dall’altro ma uniti da alcune aree indispensabili e comuni a tutti. Come funziona la nomina dell’amministratore nel super-condominio? Quali sono i suoi poteri? È possibile avere un super-condominio senza amministratore? Se cerchi risposte a queste domande, sei nel posto giusto.

Amministratore condominiale: è obbligatorio?

Affrontando il tema dell’amministratore del super-condominio è inevitabile imbattersi in una questione per certi aspetti pregiudiziale: la nomina di un amministratore condominiale è obbligatoria?

È il codice civile [1] a fornirci la risposta: la nomina di un amministratore è obbligatoria solamente quando i condòmini sono più di otto; in tal caso, l’assemblea è tenuta a nominare l’amministratore e, se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (o dell’amministratore dimissionario).

Pertanto, nei condomini con almeno nove proprietari occorre obbligatoriamente nominare un amministratore; in tutti gli altri casi, è possibile che l’edificio rimanga senza amministratore e che uno dei condòmini venga nominato come un facente funzioni delegato dagli altri ad occuparsi del fabbricato (una sorta di rappresentante, insomma).

Bada bene: il numero minimo (nove) che fa scattare l’obbligo di nominare un amministratore è riferito ai proprietari delle abitazioni condominiali, non a nove inquilini generici: in altre parole, se in un condominio vivono dieci persone, ma cinque di esse fanno riferimento al nucleo familiare di un solo proprietario, non ci sarà obbligo di nominare l’amministratore.

Poiché, come ti dirò di qui ad un istante, il super-condominio è caratterizzato dalla presenza di una molteplicità di edifici condominiali a sé stanti, è difficile immaginare che esista un super-condominio con un numero di proprietari inferiore a nove.

Supercondominio: cos’è?

Cos’è un super-condomino? In parte te l’ho già spiegato nell’introduzione, ma vale la pena di fornire una nozione un po’ più specifica, semmai suffragata dalla giurisprudenza.

Ai fini della sussistenza di un super-condominio (o condominio complesso) è necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condomini ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati [2].

Classico esempio di super-condominio è quello costituito da più palazzi, ognuno di tipo condominiale, che si trovano tutti sulla medesima strada e che, oltre ad essa, condividono anche il cancello d’ingresso; oppure lo è l’insieme di edifici che condivide solamente il cortile o l’androne, oppure il sistema centralizzato del riscaldamento.

La natura del supercondominio

L’analisi del ruolo dell’amministratore del super-condominio passa necessariamente per la comprensione della natura di tale fenomeno giuridico.

Secondo la giurisprudenza [3], il super-condominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini, ancorché da essi composto, che viene ad esistere per la semplice circostanza per cui più edifici condividono beni, al fine di gestire i medesimi in rapporto di accessorietà rispetto a tutti i condomini; il super-condominio è altresì di proprietà, pro-indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio.

Il super-condominio, dunque, è caratterizzato dalla presenza di più edifici condominiali accomunati da un bene o da un servizio che appartiene a tutti; in questa ipotesi, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomini [4].

Pertanto, la gestione di tale bene comune spetta a tutti i condòmini, i quali debbono nominare un amministratore del super-condominio, e non (come spesso avviene nella pratica) al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge solo con riferimento all’edificio condominiale cui sono preposti

Chi nomina l’amministratore del supercondominio?

Chiarito che il super-condominio, seppur formato da essi, è entità distinta dai condomini che lo costituiscono, e che, pertanto, necessita di un amministratore diverso da quello dei singoli edifici condominiali, vediamo chi è chiamato a nominare tale importante figura.

Parallelamente a quanto accade per i condomini semplici, anche l’amministratore del super-condominio è nominato dall’assemblea. L’assemblea del super-condominio deve essere composta da tutti i partecipanti ai singoli condomini.

Anche relativamente all’assemblea del super-condominio, ciascun partecipante ha il diritto di intervenire alla riunione e di esprimere l’assenso o il dissenso sugli argomenti all’ordine del giorno e di votare in proporzione alla sua quota (per millesimi, dunque).

Collegio degli amministratori: è possibile?

Abbiamo appena detto che l’amministratore del super-condominio (il “super-amministratore”, per intenderci) deve essere nominato dall’assemblea composta da tutti i condòmini che vivono nel super-condominio.

Spesso, per evitare lo stallo derivante dalla difficoltà di riunire validamente un’assemblea così grande, qualche super-condominio ha fatto ricorso ad una specie di surrogato dell’amministratore: in pratica, anziché nominare un amministratore a sé stante, gli amministratori dei singoli condomini hanno dato luogo ad un collegio degli amministratori, cioè ad un organo (non previsto dalla legge) composto da tutti gli amministratori degli edifici ricompresi nel super-condominio.

Secondo la giurisprudenza [5], è contrario a norme imperative il regolamento contrattuale di condominio, che preveda essere l’assemblea del super-condominio composta dagli amministratori dei singoli condomini. Essendo all’assemblea demandata la formazione della volontà dei condomini in ordine alla gestione delle cose comuni, e all’amministratore affidata l’esecuzione delle disposizioni di legge, del regolamento e della stessa volontà dell’assemblea, la confusione dei ruoli non può ammettersi.

Il regolamento contrattuale, dunque, giammai può affidare al collegio degli amministratori il compito di sostituire istituzionalmente l’assemblea dei condomini, né tanto meno può prevedere la partecipazione all’assemblea del super-condominio degli amministratori dei singoli edifici condominiali in luogo dei condomini ai singoli edifici.

L’assemblea del super-condominio, composta come sopra, dovrà dunque nominare l’amministratore del super-condominio; nomina, quest’ultima, che dovrà realizzarsi mediante delibera da adottarsi in un’assemblea alla quale partecipino tutti i proprietari esclusivi delle unità immobiliari di ciascuno dei distinti fabbricati, di modo che l’amministratore del super-condominio ricoprirà una funzione nettamente distinta da quella degli amministratori dei singoli edifici.

Rappresentante del condominio: cos’è?

La difficoltà di riunire tutti i partecipanti al super-condominio si potrebbero superare mediante istituti non incompatibili con le rappresentate norme imperative, quale l’utilizzo della delega rilasciata di volta in volta su determinati argomenti all’ordine del giorno. Ovviamente, resta fermo il divieto di delegare il proprio amministratore.

In questo senso, interessante è la previsione normativa [6] che, in determinati casi, obbliga ciascun condominio di nominare il proprio rappresentante, diverso dall’amministratore, in seno all’assemblea del super-condominio. In pratica, per evitare una maxi riunione di condominio, ciascun edificio può nominare un proprio rappresentate.

A fronte delle concrete difficoltà operative concernenti da una lato la partecipazione di tutti i condomini alla vita super-condominiale e, dall’altro, il raggiungimento dei quorum normativamente prescritti, il legislatore ha previsto un interessante principio agevolativo: nelle ipotesi in cui il super-condominio consti di sessanta o più partecipanti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore di super condominio. In mancanza ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Si comprende, quindi, la differenza tra la designazione del rappresentante (obbligatoria nei super-condomini con oltre sessanta partecipanti) e la classica delega condominiale: la prima attribuisce al rappresentante un insieme di poteri più ampi rispondenti ad un rapporto di mandato ad esecuzione continuata, salvo sua estinzione (ad esempio, per revoca); la seconda, invece, è tipicamente limitata ad una singola riunione e, alle volte, solo ad alcuni degli argomenti inseriti all’ordine del giorno.

Tra l’altro, ad un’attenta lettura del dato normativo, si evince come l’obbligo della nomina del rappresentante per super-condomini con oltre sessanta partecipanti non esclude che tale importante strumento sia adoperato, questa volta facoltativamente, anche nei super-condomini con meno di sessanta partecipanti: in altre parole, se ci sono più di sessanta proprietari, la designazione del rappresentate è obbligatoria; se ce ne sono di meno, è facoltativa.

I poteri dell’amministratore del supercondominio

I poteri dell’amministratore del super-condominio sono i medesimi dell’amministratore classico: essi, tuttavia, riguarderanno solamente i beni del super-condominio, cioè quelli che accomunano tutti i singoli edifici condominiali (manutenzione della strada comune, pagamento bollette dell’illuminazione comune, ecc.).

Di conseguenza, Unico soggetto legittimato ad agire in giudizio a tutela dei beni del super condominio è l’amministratore dello stesso e non anche gli amministratori dei singoli edifici condominiali; questi ultimi, invece, possono agire a tutela delle sole parti comuni dell’edificio amministrato, nei limiti dei poteri attribuiti dalla legge o dall’assemblea.

Per conoscere quali sono i poteri tipici di un amministratore di condominio, ti invito a leggere questo articolo.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 19939/2012.

[3] Cass., sent. n. 17332/2011.

[4] Cass., sent. n. 5160 del 4 maggio 1993.

[5] Cass., sent. n. 19558 del 26 agosto 2013.

[6] Art. 67 disp. att. cod. civ