Ristrutturazione casa: documenti da presentare in Comune

Ristrutturazione casa: documenti da presentare in Comune

Agosto 31, 2019 0 Di Blogger

Manutenzione ordinaria e straordinaria di una casa. Cosa sono la Cil, la Cila, la Scia e il permesso di costruire. Il bonus ristrutturazione.

Vuoi ristrutturare il tuo appartamento. C’è una procedura da seguire presso gli uffici comunali? Devi rivolgerti ad un tecnico abilitato? Puoi usufruire di agevolazioni fiscali?

Ristrutturare casa è proprio una grande impresa: tra i mille preventivi per la scelta della ditta e quelli relativi ai materiali non sai più come districarti.

Ora, devi risolvere anche un problema burocratico: per la ristrutturazione di casa, quali i documenti da presentare in Comune? 

Lo so, interpretare la normativa edilizia in merito non è affatto semplice. Per questo cercherò di aiutarti, spiegandoti la differenza esistente tra manutenzione ordinaria e straordinaria. A seconda infatti, del tipo di intervento edilizio che intendi eseguire, la ristrutturazione potrà rientrare nella prima o nella seconda categoria.

La distinzione è importante perché il legislatore italiano ha previsto iter differenti da seguire prima di iniziare i lavori, per ciascuno dei quali bisogna presentare una documentazione diversa.

Pertanto, una volta individuata a quale categoria di lavori appartengono le opere che vuoi effettuare, potrai facilmente desumere quali sono i documenti che ti servono per la loro realizzazione.

In cosa consiste la ristrutturazione di una casa

Normalmente, quando si ristruttura una casa, le opere edili interessano le parti interne dell’abitazione. A tal fine gli interventi possibili possono essere vari, andando da quelli più semplici ai più complessi, che stravolgono la casa, modificandone il volume. In merito la legge di riferimento è rappresentata dal Testo unico sull’edilizia, nel quale sono contenute le linee guide in materia [1].

Tuttavia, spetta poi alle Regioni e ai Comuni entrare nello specifico attraverso leggi regionali, regolamenti edilizi comunali, piani urbanistici, ecc.

Quali interventi edilizi rientrano nella manutenzione ordinaria

Gli interventi edilizi che rientrano nella manutenzione ordinaria sono quelli che attengono alla riparazione, al rinnovamento ed alla sostituzione della finitura interna ed esterna di una casa oltre a quelli necessari per mantenere in efficienza o integrare gli impianti tecnologici già esistenti [2].

Per impianti tecnologici devono intendersi quelli relativi:

  • al riscaldamento e al condizionamento;
  • all’impianto idrico-sanitario (scarico ed adduzione acqua di cucina e bagno);
  • all’impianto elettrico, a quello del gas e di evacuazione dei fumi (si pensi alla canna fumaria o al camino).

Volendo fare solo qualche esempio sono lavori di manutenzione ordinaria:

  • la sostituzione degli infissi esterni e delle porte interne;
  • la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne e/o dei soffitti;
  • la sostituzione o la riparazione dei camini;
  • la sostituzione o riparazione dei sanitari;
  • l’installazione di citofoni e di sistemi di videosorveglianza;
  • la pavimentazione di spazi interni ed esterni;
  • il montaggio di pannelli solari e tende da sole.

Qual è la documentazione da presentare per la manutenzione ordinaria

Per effettuare opere di manutenzione ordinaria non è richiesta una preventiva comunicazione al Comune. Nel 2018 infatti, è entrato in vigore un decreto delle Infrastrutture-Semplificazione contenente un «glossario dell’edilizia libera» [3]. Per edilizia libera si intende l’insieme dei lavori in casa che si possono fare senza chiedere determinate autorizzazioni al Comune o senza bisogno di depositare documenti e comunicazioni di inizio attività, per cui non è necessario né il permesso di costruire, né la Cil, la Cila o la Scia. Nell’edilizia libera rientrano appunto gli interventi di manutenzione ordinaria.

Tuttavia, alcuni enti comunali potrebbero richiedere una semplice Cil (Comunicazione di inizio lavori), per la quale non è necessario rivolgersi ad un tecnico abilitato. Basta infatti, compilare l’apposito modello presente sul sito internet del Comune prima di procedere all’esecuzione dei lavori senza attendere un’apposita autorizzazione.

Quali interventi edilizi rientrano nella manutenzione straordinaria

Le opere edilizie rientranti nella manutenzione straordinaria sono quelle che hanno lo scopo di modificare e sostituire parti anche strutturali di una casa nonché quelle che servono per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici. In ogni caso gli interventi devono essere tali da non alterare la volumetria dell’immobile e non devono comportare delle modifiche della sua destinazione d’uso.

Esempio: sopraelevare creando un altro piano della casa non rientra tra le opere di manutenzione straordinaria in quanto tale tipo di intervento comporta un aumento della volumetria dell’immobile. Allo stesso modo, trasformare un’abitazione in un ufficio non può costituire un’opera di manutenzione straordinaria poiché in tal modo si realizza una modifica della destinazione d’uso dell’immobile (da uso abitativo si passa ad uso ufficio).

Qual è la documentazione richiesta per la manutenzione straordinaria

A seconda del tipo di opera di manutenzione straordinaria che si vuole realizzare, è necessario presentare una diversa documentazione in Comune.

Bisogna quindi, distinguere tra interventi di manutenzione straordinaria leggera e interventi di manutenzione straordinaria pesante.

Manutenzione straordinaria leggera

Negli interventi di manutenzione straordinaria leggera ad esempio sono ricomprese opere edilizie come:

  • nuovi allacciamenti o rifacimenti di fognature già esistenti;
  • riordino di spazi interni con spostamento di tramezzi;
  • creazione di controsoffittature in cartongesso;
  • apertura, chiusura o spostamento di porte ed infissi;
  • installazione di canna fumaria;
  • accorpamento di più unità immobiliari purché non sia modificata la volumetria complessiva dell’edificio e non venga cambiata la destinazione d’uso;
  • rifacimento dell’impianto elettrico, idrico, di riscaldamento, di climatizzazione.

In tutte le ipotesi sopra elencate, la loro realizzazione presuppone la presentazione al Comune di una Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) [4].

La Cila va presentata dal proprietario della casa o da chiunque sia titolare di un diritto reale sulla stessa (si pensi ad esempio a colui che ha l’usufrutto della casa, cioè non è il proprietario ma ne può godere e disporre), personalmente oppure mediante invio tramite pec (posta elettronica certificata) al protocollo del Comune di riferimento. Anche l’inquilino può presentare la Cila se autorizzato dal proprietario dell’appartamento. La compilazione della Cila richiede necessariamente l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto).

Il professionista deve redigere delle apposite dichiarazioni ed asseverazioni sulla conformità delle opere da effettuare alle normative vigenti (regolamenti edilizi comunali, normativa in materia sismica e sul rendimento energetico) e il non interessamento delle parti strutturali dell’edificio; inoltre, deve realizzare elaborati grafici quali planimetrie, prospetti, sezioni, ecc. ante e post opera ed eseguire la direzione dei lavori.

Nella Cila, inoltre, vanno riportati i dati identificativi e i documenti dell’impresa che realizzerà le opere. Se è lo stesso proprietario ad effettuarli, basta specificare che si tratta di “lavori in economia”.

La Cila non ha una durata determinata e non prevede il deposito di modifiche al progetto iniziale, le così dette varianti, né quando i lavori sono ancora in corso né successivamente. Infatti, in caso di modifiche al progetto iniziale, bisogna depositarne una nuova.

Successivamente al deposito della Cila si può procedere all’esecuzione dei lavori senza attendere alcuna autorizzazione comunale. Non vanno neanche corrisposti i diritti di segreteria.

Manutenzione straordinaria pesante

La manutenzione straordinaria pesante comprende gli interventi edili che insistono su elementi strutturali (muri portanti, pilastri, solai, ecc.) o di risanamento conservativo e di restauro. Per la realizzazione di tali opere edili è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, che redige la progettazione e effettua la direzione dei lavori. Per l’esecuzione dei lavori è richiesta la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). La stessa può essere presentata personalmente dal proprietario della casa o da chiunque sia titolare di un diritto reale sulla stessa, presso il Comune di riferimento. In alternativa può essere inoltrata telematicamente via pec.

I Comuni devono obbligatoriamente pubblicare sui propri siti la modulistica necessaria per la sua presentazione oltre a tutte le informazioni relative alla documentazione da allegare.

La Scia ha validità dal giorno in cui viene protocollata. Il Comune ha 30 giorni di tempo per accertarne la regolarità. Decorso tale termine se l’amministrazione non comunica il rigetto o non richiede alcuna integrazione, i lavori possono avere inizio.

La Scia ha una durata di tre anni dalla presentazione e se i lavori non sono ultimati, occorre presentarne una nuova. Al momento della presentazione sono dovuti i diritti di segreteria pari ad € 52,00.

Nell’ipotesi in cui i lavori dovessero riguardare parti strutturali del fabbricato, il tecnico deve predisporre il progetto strutturale e i relativi calcoli, da depositare al competente ufficio del genio civile.

Terminati i lavori, il proprietario deve presentare la comunicazione di fine lavori. Alla stessa va allegato il collaudo, redatto dal tecnico, il quale certifica la conformità dei lavori eseguiti al progetto inizialmente presentato.

Esempi di manutenzione straordinaria pesante sono:

  • la cerchiatura di una porta (vedi il caso in cui occorre aprire una porta in un muro portante);
  • la sostituzione di un solaio;
  • il rifacimento del tetto.

Inoltre, anche nel caso di cambio di destinazione d’uso è necessaria la presentazione al Comune, di una Scia.

Quando occorre il permesso di costruire

Il permesso di costruire è richiesto quando le opere edilizie da effettuare consistono nella:

  • realizzazione di una nuova costruzione;
  • in una ristrutturazione urbanistica;
  • in una ristrutturazione edilizia che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporta modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, o, se si tratta di immobili compresi nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso;
  • nonché interventi che comportano modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

Anche in questo caso è indispensabile rivolgersi ad un tecnico per la progettazione e la direzione dei lavori.

Il permesso di costruire può essere richiesto dal proprietario di casa presentando un’apposita istanza al protocollo del Comune di riferimento oppure inviandola via pec.

Alla richiesta vanno allegati un’attestazione concernente il titolo di legittimazione (ad esempio l’atto notarile di compravendita dell’immobile), gli elaborati progettuali richiesti, gli eventuali ulteriori documenti previsti per lo specifico intervento e una dichiarazione con la quale il progettista abilitato assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi vigenti, alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica).

Una volta presentata l’istanza, bisogna attendere il rilascio del permesso da parte del Comune che in media avviene tra i 15 e i 60 giorni dalla presentazione della pratica a seconda della complessità delle opere. Sono dovuti i diritti di segreteria in misura pari ad € 52,00.

Cos’è il bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione consiste nella possibilità di beneficiare di un rimborso Irpef del 50% delle spese sostenute per le opere edili realizzate dal 26 giugno 2012 fino al 31 dicembre 2019, entro il limite massimo di € 96.000 [5].

Tale agevolazione fiscale riguarda tutti gli interventi per la manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia di abitazioni di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

Tuttavia, per quanto riguarda la manutenzione ordinaria va precisato che le relative spese possono beneficiare della detrazione fiscale solo se le opere fanno parte di un intervento più vasto.

Così ad esempio la sostituzione di pavimenti è un lavoro di manutenzione ordinaria che se viene realizzato sul singolo appartamento a seguito di un lavoro più grande come la demolizione di tramezzature, la realizzazione di nuovi muri divisori o lo spostamento dei servizi, può rientrare nella detrazione al 50%.

Allo stesso modo, se si realizzano i servizi igienici (lavoro di manutenzione straordinaria) e poi si tinteggiano le pareti anche le spese per la tinteggiatura (intervento di manutenzione ordinaria) possono essere detratte.

Altre spese detraibili

Oltre alle spese effettuate per l’esecuzione dei lavori oggetto dell’agevolazione, ai fini della detrazione vanno considerate anche altre spese come quelle per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse (ad esempio quelle per la redazione della certificazione energetica), quelle relative all’acquisto dei materiali e per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese per la messa in regola degli impianti elettrici e a metano, ecc.

Per la quantificazione delle spese detraibili fanno fede i bonifici effettuati dal soggetto che richiede l’agevolazione.

Quali i soggetti che possono richiedere il bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione può essere richiesto non solo dal proprietario dell’immobile ma anche ad esempio dal titolare di un diritto di godimento sullo stesso (si pensi a colui che ha un diritto di uso o di abitazione) o dall’affittuario e da coloro che ne sosterranno le spese. Inoltre, può essere richiesto pure da coloro che eseguiranno in proprio i lavori sull’immobile relativamente alle spese sostenute per l’acquisto dei materiali.

Modalità di richiesta del bonus ristrutturazione e documentazione

Per richiedere la detrazione fiscale bisogna indicare i dati catastali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi. Il richiedente deve inoltre, conservare dei documenti da presentare, su richiesta, all’Agenzia delle Entrate.

Più precisamente si tratta de:

  • la domanda di accatastamento;
  • le ricevute di pagamento dell’imposta comunale Imu (Imposta municipale unica);
  • le concessioni/autorizzazioni allo svolgimento dei lavori (ad esempio il permesso di costruire o la cila) o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà (nel caso in cui per l’esecuzione dei lavori non sia richiesto alcun titolo abilitativo) indicante la data di inizio dei lavori e la compatibilità con le spese ammesse al bonus ristrutturazioni.

Comunicazione all’Enea

Per gli interventi edilizi che comportano una riduzione dei consumi energetici (vedi il caso dell’installazione di pannelli solari) è necessario inviare una comunicazione all’Enea (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile) relativa alle spese sostenute per la ristrutturazione. Il termine è di 90 giorni dalla data di collaudo o di fine dei lavori di ristrutturazione. L’invio deve avvenire telematicamente sul sito ufficiale dell’Enea che al momento è  sospeso. Tuttavia, sarà messo a disposizione online dal mese di settembre 2019 insieme alle relative istruzioni per l’invio della comunicazione.

Modalità dei bonifici

Per beneficiare del bonus ristrutturazione è necessario che i pagamenti delle spese siano stati effettuati mediante bonifico bancario o postale, nel quale dovranno essere indicati i seguenti dati:

  • causale del versamento: bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/1986;
  • codice fiscale del beneficiario della detrazione;
  • codice fiscale o partita iva del beneficiario del pagamento.

note

[1] D. P. R. n. 380/2001.

[2] Art. 6 D. P. R. n. 380/2001.

[3] Dec. del 02.03.2018, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 81 del 07.04.2018.

[4] L. n. 73/2010.

[5] Art. 16-bis D. P. R. n. 917/1986.

Fonte: laleggepertutti